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Crise de segurança no Rio derruba a rentabilidade do aluguel em loja de rua

Enquanto algumas cidades já começaram a apresentar fôlego no mercado de locação e vendas, a capital deve ver um movimento retardatário provocado pela crise do estado e a criminalidade

O crescimento de 1% do PIB em 2017 já significa para muitos estados um sinal de retomada. Isso, no entanto, ainda não pode ser generalizado para o Rio de Janeiro. Com a crise de segurança pública e queda no consumo, o mercado imobiliário voltado para o varejo ainda passa por dificuldade de conseguir locatários, chegando ao ponto de fazer contratos sem luva e com descontos que beiram a rentabilidade zero.

“Esse mercado de varejo está sofrendo, principalmente no Rio de janeiro (RJ) em função da economia do estado e da violência, que tem papel preponderante”, comentou ao DCI o diretor da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (Abmi) Rio de Janeiro, Márcio Schneider.

De acordo com ele, o roubo de carga transportada somado à queda do consumo geraram um enxugamento da estrutura nas empresas que já atuavam no mercado e ainda impactou nos planos de quem queria estabelecer operação na cidade.

Segundo pesquisa do Centro de Estudos do Clube de Diretores Lojistas do Rio de Janeiro (CDLRio), só na capital fluminense, entre janeiro e dezembro de 2017, foram fechados 9.121 estabelecimentos comerciais, o que representa um aumento de 31,7% na comparação com o mesmo período de 2016. Só no mês de dezembro fecharam 1.084, alta de 44,1% ante mesmo mês de 2016.

TABELA PRÁTICA: consulte os percentuais de variação anual do IGP-DI (FGV), IGP-M (FGV) e INPC (IBGE) para reajuste de aluguel 

Neste ano, Schneider destaca que houve sinais de uma recuperação gradual e lenta do mercado imobiliário voltado para o varejo, no entanto, isso ocorre mais pelos descontos agressivos que uma retomada de fato. “Tínhamos aplicação de luvas [valor adiantado para garantia de locação ] em lojas de ruas que chegavam a R$ 500 ou R$ 600 e foram zerados e usados como forma de desconto”, exemplifica.

“No Leblon, por exemplo, havia lojas de roupa com luva e aluguéis altíssimos e hoje vemos os mesmos locais agora sem luva e com valor de aluguel pela metade. Hoje a luva sumiu do Rio de Janeiro”, acrescenta o master franqueado da Re/Max do Rio de Janeiro, Otto Carneiro.

Segundo Carneiro, pontos muito bem localizados têm conseguido segurar o valor do aluguel ou tiveram queda de até 20%, mas, na contrapartida, há pontos com valores que beiram a rentabilidade zero. “Vemos lojas anunciadas quase de graça, basicamente pelo condomínio e as contas fixas.”

Mesmo sem observar um movimento migratório de um bairro com maior índice de criminalidade para outro de menor volume de ocorrências, Schneider da Abmi-Rio explica que muitas varejistas aproveitaram a re-estruturação da operação para permanecer em pontos com um menor número de ocorrências de violência.

O aumento da violência não tem impactado apenas o transporte de carga. De acordo com ouro levantamento da CDLRio, o comércio varejista carioca gastou R$ 1,5 bilhão com segurança em 2017. O montante é 25% maior que o gasto em 2016. Segundo a entidade, os aportes foram usados para contratação de vigilantes, equipamentos eletrônicos, grades, blindagens de portas e reforço de vitrines.

Corporativo

No segmento de escritórios comerciais, Schneider aponta que também é possível observar uma queda nos preços de venda e locação em alguns bairros. O indicador, no entanto, varia muito por bairro e condições de contrato.

Na opinião de Otto Carneiro, da Re/Max, o mercado de escritórios e lajes comerciais nunca esteve tão ruim, tanto em demanda quanto em valorização do imóvel.

Segundo ele, os descontos médios superam os observados no segmento dedicado ao varejo. Segundo ele, mesmo em grandes lajes comerciais houve casos em que o proprietário reduziu em 70% o valor do aluguel e pagou a mobilização da empresa. “Acho que [o crescimento do setor] depende muito da retomada do segmento de petróleo e gás.”

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Segundo o Índice FipeZap Comercial – que acompanha o preço médio de conjuntos e salas comerciais de até 200 metros quadrados (m²) –, o Rio de Janeiro apresentou queda de 6,41% nos preços de venda em janeiro, no acumulado de 12 meses. Nos valores para locação, a queda foi de 6,29%, na mesma base de comparação.

Luz no fim do túnel

O desempenho negativo do segmento, no entanto, mostra uma desaceleração, de acordo com a gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real, Cristiane Crisci. “De 2011 a 2012, os preços subiram bastante no Rio, tanto no residencial quanto comercial, e de 2015 a 2017 vemos uma diminuição, mas cada vez menos acentuada. Temos que acompanhar mês a mês, mas neste ano estamos otimistas.”

De acordo com ela, hoje o Rio de Janeiro tem demanda estável, apesar de estar com oferta maior. Segundo relatório da consultoria Jones Lang LaSalle (JLL) que monitora o mercado de aluguel de edifícios de alto padrão, as projeções de arrefecimento da crise devem ocorrer neste segmento. De acordo com relatório da empresa, apesar do segmento ter apresentado aumentos consecutivos da taxa de vacância ao longo de 2017, no último trimestre do ano, o indicador apresentou queda de 0,6 pontos percentuais (p.p), quando comparado aos três meses anteriores, atingindo 36,8%. Se considerada a taxa de vacância ajustada, fica em 35,9%.

O diretor da JLL no Rio de Janeiro, Guilherme Soares, concorda, e reconhece que o Rio de Janeiro viveu “a tempestade perfeita”, mas acredita que anúncios de licitação na área de petróleo e gás, somado ao aumento do preço do petróleo no mercado internacional têm mudado um pouco o cenário negativo e o “mercado imobiliário já está começando a sentir esse impacto.”

O único evento que deve passar para que as empresas queiram concretizar seus planos de mudança são as eleições. “As empresas que conhecem o mercado já começam a se movimentar, as outras esperam um pouco”, disse.

A projeção da JLL para este ano é que a absorção líquida seja positiva, mas não deverá ser muito significativa. De acordo com a gerente de transações da JLL, Evie Kempf, em 2018, a entrega de novo estoque deve ser de aproximadamente 26 mil m². Segundo ela, o momento ainda está favorável para o inquilino e a tendência é que isso permaneça para 2018. “Até 2020 quando o mercado comece a se movimentar em crescimento”, diz Kempf.

FONTE: DCI - Diário Comércio Indústria & Serviços